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友人やご家族と不動産を共有している場合で、その人と疎遠になってしまったため自分だけの単独所有にしたい方や、共有物に対する持分が不要となった方には、共有物の分割をすることをお勧めします。

共有物に対する共有関係を解消するために行うものを共有物の分割と言います。

共有物の分割には現物分割、代償分割（価格賠償）換価分割という主に3つの方法があります。

①現物分割

現物分割とは、物理的に不動産を分筆することをいいます。分筆とは、一筆（登記簿において一個の土地とされているものを一筆の土地といいます）の土地を分割して複数の筆の土地にすること、すなわち、複数の筆となった土地を共有者で分配することをいいます。

このとき、それぞれの持ち分に応じて共有物を現物分割したものの、分割した結果持分ごとに不動産価値の差が生じてしまったような場合には、一部価格賠償として、価値の差を金銭の支払いで調整し、解消させることもあり得ます。

現物分割は、不動産を売却する手間がなく分割することができるため、不動産売却手続きが不要な点や不動産の価格評価による紛争などを防止することができる点にメリットがあります。

もっとも、不動産を物理的に分割するため、その価値について不公平が生じてしまう可能性があることや分割の協議を進めることが困難なこと、分筆によって不動産の価値が低下する可能性があることがデメリットとして挙げられます。

②代償分割

代償分割とは、共有者の一人が他の共有者の持分の価格を支払うことによって共有状態を解消することをいいます。

この場合、共有されていた不動産は他の共有者の持分の価格を支払った者の単独所有となり、他の共有者は持分に応じた金銭を単独所有となった者から得ることができます。

この代償分割には、共有者の一人が共有物を他の共有者から買取るという構図になるため、売却先を探す必要がないこと、共有物を維持させることができるというメリットがあります。後者については、一部価格賠償のメリットとしての側面もあります。もっとも、共有物を買い取る共有者には、資力が必要となりますし、買取額について共有者間で利害対立が生じるため、紛争を引き起こす可能性がある点がデメリットです。

③換価分割

換価分割とは、不動産を売却し、売却した価格を共有車間で分け合う方法をいいます。

換価分割のメリットは、金銭により共有者の合意に基づく柔軟な分割を行うことができる点、一円単位で平等に分割できる点がメリットとして挙げられます。

もっとも、上記にも述べた通り、換価分割には共有者全員の同意が必要となるため、共有者が多い場合には、同意を取るための手間がかかります。

また、不動産売却のための費用（不動産売却の仲介会社に支払う手数料、不動産の価格評価のための専門家に対する手数料など）がかかる点、場合によっては不動産売却による譲渡所得税がかかる場合がある点がデメリットとなります。

不動産は個人にとって重要な財産であることが多いです。

そのため、不動産の分割については、専門家に相談することで紛争防止や手続きの円滑化を図ることができます。

弁護士法人ポルト法律事務所は、東京都自由が丘駅から徒歩２分に位置する相続、不動産トラブルに強い法律事務所です。

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