賃料の額に不満があります。変更できませんでしょうか。

賃貸借契約関係も長くなってくると当初定めた賃料額が相場からかけ離れてしまうことがあります。

その場合、話し合いで賃料額の増減額を合意できればよいのですが、互いの利害が真っ向から対立する話であるため、まとまらないことも多いです。

その場合の手続きとして賃料額増減の調停を申し立て（調停前置）、そこでも折り合いがつかなければ訴訟提起します。

以下、賃料増減額請求の流れや注意点をご紹介します。

まずは資料収集

賃料の増減額について定めている借地借家法32条１項には、次のように規定されています。

「建物の借賃が、

• 土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、
• 土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、
• 又は近傍同種の建物の借賃に比較して

不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。

ただし、

• 一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、

その定めに従う。」

そこで、賃料の「増額」を求める場合には、同条但書の増額しない旨の特約がないかどうかを確認しておく必要があります。

例えば「賃料は３年ごとに協議の上改定する」といった記載でも、３年間は増額しない旨の特約にあたるとされています。

次に、対象物件の近隣において条件の近い物件の賃料がわかる資料を収集します。これにて、適正賃料額を把握します。

なお、注意点として、賃料増減額請求をしたとしても、必ずしも近隣相場の賃料通りになるわけではありません。もともとの契約時において不相当な賃料で合意していたとしても、双方の合意に基づいて決定した賃料である以上、その賃料は基本的には尊重されるべきです。

そのため、直近の賃料合意の後に、税額の変動、地価の変動、その他の事情の変更が必要になるといえます。

内容証明郵便にて増減額請求をする

何らかの事情の変更により適正賃料と乖離が生じていると判断した場合には、できるだけ速やかに増減額請求をするべきです。

この請求は裁判等で行う必要はなく、内容証明郵便で速やかに行います。

といいますのも、裁判で賃料額が決まったときに、遡って増減額の効果が発生するのは、請求時以降の分に限られるからです。

そのため、調停や訴訟提起は慎重に行うとしても、請求だけは速やかに証拠に残る形（内容証明郵便）で行うべきといえます。

そのうえで、相手方と協議します。

請求後の注意点としては、裁判までは従前の賃料が契約内容として維持されるということです。

例えば、賃料を「減額」する旨の請求を行ったとしても、いきなり支払額を下げてしまうと債務不履行になってしまいますので、裁判が確定するまでは、従前どおりの賃料を支払う必要があります。

ただし、裁判で減額が確定すると、あなたが請求時以降に支払ってきた金額と裁判で決められた金額の差額について、年１割の利息を付して返してもらえる権利が生じます（借地借家法１１条３項、３２条３項）。

調停を申し立てる

協議が整わないときは、裁判手続きに進むことになります。

賃料増減額請求は調停前置とされていますので、いきなり訴訟を提起しても、基本的には調停に付されます。

調停は調停委員が間に入り話し合いを行うものです。あくまでも話し合いですので、一方的に賃料が定まるものではありません。

ただ、調停委員はある程度賃料額の算定の知識がある人が指定されますし、弁護士や不動産鑑定士といった専門家が指定されることもあります。

そういった調停委員が間に入り、双方の説得にあたることや、訴訟に進んだ場合の鑑定費用が５０万円程度はかかることも予想されることから、調停で解決することも少なくありません。

訴訟を提起する

調停が不成立となった場合には、訴訟に進みます。

訴訟進行中に和解が成立し、判決に至らず解決することも多いです。

判決に至る場合には、裁判官が独自の判断で相当な賃料額を決めるということは少なく、ほとんどが鑑定によります。鑑定人には不動産鑑定士が選任されます。

裁判所はこの鑑定結果をさらに分析し、また当事者間の具体的事情も考慮して、相当な賃料額を決定します。

不動産関連の事件は、必ずしも契約書の文言通りに事が進むとは限りません。
判例知識や諸々の費用、期間、労力等、実務的知識も踏まえて方針を固める必要があります。
幅広い知識・経験を有する弁護士にご相談ください。

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